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中央定调房地产!释放3大信号,前所未有
来源:乐居买房2021-01-22 07:00:16

2020年12月16日至18日,中央经济工作会议在北京举行这个会议是每年级别最高的经济工作会议。

 

这个会议自1994年以来每年举行一次,一般在每年年尾举行。会议除了总结当年经济工作成绩,也是第二年宏观经济政策最权威的风向标。

 

回顾一下历史,往往第二年最赚钱的机会,也都是前一年经济会议里提到的东西。

 

所以这个会议至关重要,不仅涉及到老百姓的钱袋子,也涉及到重大经济走向。

 

01

 

今年的中央经济工作会议对房地产格外重视,也是近几年中央经济工作会议中,对房地产着墨最多的一次。

 

2018、2019年的经济工作会议中,房地产只是民生条款中大项后面的一小部分,这次2020年的会议将房地产单独列为一个大项,足见房地产的重要程度,说明房地产目前已经严重影响到民生问题。


2018年  

要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年  

要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

2020年   

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。


2020年中央经济工作会议,对房地产定调的文字描述是2019年的2倍多。

 

“房住不炒”的定位,从2016年年底中央经济工作会议首次提出后,一直被纳入解决房价问题的首要抓力点。今年有点不一样了,报告指出,要首先解决好大城市住房突出问题。

 

大城市住房出了什么问题?

 

一是房价贵。今年全国商品房均价接近1万元,而像北上深这类特大城市房价均已突破6万元,其余大城市房价也突破2、3万元。无论外地人还是本地人都买不起房,租房住成为常态。

 

二是租房出现的纠纷。大城市一个屋子住三户已成为常态,而近期又出现的长租公寓资金链断裂,蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件,成为大城市住房突出问题,如何维护租户、房东权益,谁是受害人成为新的问题。随着租房的人越来越多,这类问题需要有明确的法律支撑。

 

三是疫情的不确定性。受今年疫情影响,企业收入,员工收入也随之下降,交不起房租事件比比皆是,还出现大量退租情况。尤其是大城市这样人口多的地方。房东通常会出现降低租金出租,这也会出现同一小区租金不同的矛盾。

 

四是返城热潮。明年开始,受疫情影响撤离的打工人,今年未就业的应届毕业生可能会出现返城热潮,此时大城市会出现住房供求失衡。

 

住房问题影响着地方就业,间接的影响了地方财政,地方经济,解决大城市住房问题迫在眉睫。会议还强调住房问题关系民生福祉,这表明房地产不只是拉动经济和维系土地财政的工具,而是基础民生问题。

 

房地产作为我国经济增长的重要推动力,大涨或大跌,影响的不是一城一人,所以要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展尤为重要。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,中央意识到了“房价稳”和住房问题是两码事。从数据看,一线城市今年房价涨幅不大,但是就是很多人买不到房,所以提出要解决大城市住房问题。

 

02


以租赁市场为抓手解决大城市住房问题

 

中央经济工作会议房地产方面表述,用了大量篇幅描述了租赁市场,可以看出中央对租赁市场的重视程度前所未有,那么租赁市场又出现了什么问题?

 

目前我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35% 以上,并呈现供需平衡的状态。


就算只计算北京、上海、深圳等人口集中的一线城市,租赁房屋占比仅为20%左右,租赁人口占比也没有超过40%。相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比,差距明显。 

 

上海易居研究院智库中心预测,未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时,将形成66亿平方米的可租赁房源,租金规模可达3.86万亿元。到2030年,中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。

 

当大城市中绝大部分人无力购买商品房,要解决住房问题,城市可以通过大力开发租赁市场来缓解住房困境。


近年来受国家支持力度的加大、利好政策的出台,我国房屋租赁行业得到较快的发展。但我国租赁市场处于发展初期,其中存在着虚假房源、随意涨租、租金贷、群贷等问题,品牌租赁机构更是寥寥无几,可以说我国的租赁市场是一片空白。。

 

据统计,2019年6月1日至11月19日,全国共排查住房中介机构81416家,查处违法违规住房中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。

 

前一段时间,蛋壳公寓又出现女孩拿刀维护权益,只为有一个住的地方。在大城市,租房是许多年轻人生存的最后底线,连基本住房问题都成为民生问题,谈何城市发展。

 

租赁住房该怎么发展呢?此次会议也指明了租赁住房的具体发展方向:


会议内容:

要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。


土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。


要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

 

不难发现,此次中央经济会议不仅关注了租赁住房建设、长租房政策,还明确了租金水平以及使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

 

租房除了要会选择大房东、二房东,租金水平也是重要因素。如果在房价上涨的同时,房租也不断上涨,影响的不仅仅是消费,这关乎到了人口流向问题,一线城市多少人因为房租贵而离开。

 

“租购同权”是这次大会的最大亮点。我国的房产背后附着太多福利,落户和房子脱不开关系,房子和教育也脱不开关系。又由于我们传统思维必须有一套自己房子,所以租赁市场得不到好的发展。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年特别提到解决大城市住房问题,预计后续大城市房地产政策会有三个重要变化,一是短期打击各种炒房现象;二是土地供应继续发力,增加住宅用地供应;三是继续发展租赁市场,多渠道解决住房问题。

 

03


会议提出,继续推进城镇老旧小区改造

 

城镇老旧小区改造已连续两年被中央经济工作会议提到,今年还被列入促进内需板块。

 

老旧小区指建于2000年年底以前,公共设施落后,严重影响居民的居住和生活,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。从实际情况看,多个省市老旧小区改造的数量和速度都有提升的空间。

 

数据显示,2019年以来,全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个,惠及居民1043万户。今年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个,截至11月底,2020年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。

 

那么中央为什么要急于扩大内需呢?

 

今年新冠肺炎疫情蔓延全球,导致了世界经济陷入深度衰退,国际贸易、国际产业链都受到影响,我国经济已深度融入世界,再加上目前疫情的不确定性,我们只能实施扩大内需战略。

 

历史上我国两次采取了扩大内需措施,不仅有效抵御了外部冲击,还实现经济的回升。每次操作都属于世界的“一枝独秀”。

 

1997年爆发亚洲金融危机之后,1998年中央决定实施第一次扩大内需战略。


2008年先是爆发了“5·12”特大地震,接着爆发国际金融危机。中央科学判断、果断决策、及时实施第二次扩大内需。

 

扩大内需,说白了就是加强国内循环,促进供需平衡,扩大消费,消费带动经济增长。

 

城镇老旧小区改造和促进内需有什么联系呢?

 

首先要说明的是,老旧小区改造不只局限于楼道改造和安装电梯。还包括水电供应管道改造、公共服务设施完善、地面改造、绿化改造等,目的是打造一个现代化新型社区。

 

提到这里大家也可以意识到,老旧小区改造能带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等产业的发展。我国老旧小区数不胜数,照这么算下来对经济增长的贡献可想而知。

 

而且老旧小区的改造,具有投资周期短、边际效益高、资金周转快、消费潜力大等特点。可以想象一下,全国老旧小区改造,对构建国内经济循环起到不可估量的作用。


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