2020年12月16日至18日,中央经济工作会议在北京举行。这个会议是每年级别最高的经济工作会议。
这个会议自1994年以来每年举行一次,一般在每年年尾举行。会议除了总结当年经济工作成绩,也是第二年宏观经济政策最权威的风向标。
回顾一下历史,往往第二年最赚钱的机会,也都是前一年经济会议里提到的东西。
所以这个会议至关重要,不仅涉及到老百姓的钱袋子,也涉及到重大经济走向。
01 今年的中央经济工作会议对房地产格外重视,也是近几年中央经济工作会议中,对房地产着墨最多的一次。 2018、2019年的经济工作会议中,房地产只是民生条款中大项后面的一小部分,这次2020年的会议将房地产单独列为一个大项,足见房地产的重要程度,说明房地产目前已经严重影响到民生问题。 2018年 要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 2019年 要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。 2020年 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。 2020年中央经济工作会议,对房地产定调的文字描述是2019年的2倍多。 “房住不炒”的定位,从2016年年底中央经济工作会议首次提出后,一直被纳入解决房价问题的首要抓力点。今年有点不一样了,报告指出,要首先解决好大城市住房突出问题。 大城市住房出了什么问题? 一是房价贵。今年全国商品房均价接近1万元,而像北上深这类特大城市房价均已突破6万元,其余大城市房价也突破2、3万元。无论外地人还是本地人都买不起房,租房住成为常态。 二是租房出现的纠纷。大城市一个屋子住三户已成为常态,而近期又出现的长租公寓资金链断裂,蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件,成为大城市住房突出问题,如何维护租户、房东权益,谁是受害人成为新的问题。随着租房的人越来越多,这类问题需要有明确的法律支撑。 三是疫情的不确定性。受今年疫情影响,企业收入,员工收入也随之下降,交不起房租事件比比皆是,还出现大量退租情况。尤其是大城市这样人口多的地方。房东通常会出现降低租金出租,这也会出现同一小区租金不同的矛盾。 四是返城热潮。明年开始,受疫情影响撤离的打工人,今年未就业的应届毕业生可能会出现返城热潮,此时大城市会出现住房供求失衡。 住房问题影响着地方就业,间接的影响了地方财政,地方经济,解决大城市住房问题迫在眉睫。会议还强调住房问题关系民生福祉,这表明房地产不只是拉动经济和维系土地财政的工具,而是基础民生问题。 房地产作为我国经济增长的重要推动力,大涨或大跌,影响的不是一城一人,所以要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展尤为重要。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,中央意识到了“房价稳”和住房问题是两码事。从数据看,一线城市今年房价涨幅不大,但是就是很多人买不到房,所以提出要解决大城市住房问题。 02 以租赁市场为抓手解决大城市住房问题 中央经济工作会议房地产方面表述,用了大量篇幅描述了租赁市场,可以看出中央对租赁市场的重视程度前所未有,那么租赁市场又出现了什么问题? 目前我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35% 以上,并呈现供需平衡的状态。 就算只计算北京、上海、深圳等人口集中的一线城市,租赁房屋占比仅为20%左右,租赁人口占比也没有超过40%。相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比,差距明显。 上海易居研究院智库中心预测,未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时,将形成66亿平方米的可租赁房源,租金规模可达3.86万亿元。到2030年,中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。 当大城市中绝大部分人无力购买商品房,要解决住房问题,城市可以通过大力开发租赁市场来缓解住房困境。 近年来受国家支持力度的加大、利好政策的出台,我国房屋租赁行业得到较快的发展。但我国租赁市场处于发展初期,其中存在着虚假房源、随意涨租、租金贷、群贷等问题,品牌租赁机构更是寥寥无几,可以说我国的租赁市场是一片空白。。 据统计,2019年6月1日至11月19日,全国共排查住房中介机构81416家,查处违法违规住房中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。 前一段时间,蛋壳公寓又出现女孩拿刀维护权益,只为有一个住的地方。在大城市,租房是许多年轻人生存的最后底线,连基本住房问题都成为民生问题,谈何城市发展。 租赁住房该怎么发展呢?此次会议也指明了租赁住房的具体发展方向: 会议内容: 要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。 土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。 要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。 不难发现,此次中央经济会议不仅关注了租赁住房建设、长租房政策,还明确了租金水平以及使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。 租房除了要会选择大房东、二房东,租金水平也是重要因素。如果在房价上涨的同时,房租也不断上涨,影响的不仅仅是消费,这关乎到了人口流向问题,一线城市多少人因为房租贵而离开。 “租购同权”是这次大会的最大亮点。我国的房产背后附着太多福利,落户和房子脱不开关系,房子和教育也脱不开关系。又由于我们传统思维必须有一套自己房子,所以租赁市场得不到好的发展。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年特别提到解决大城市住房问题,预计后续大城市房地产政策会有三个重要变化,一是短期打击各种炒房现象;二是土地供应继续发力,增加住宅用地供应;三是继续发展租赁市场,多渠道解决住房问题。 03 会议提出,继续推进城镇老旧小区改造 城镇老旧小区改造已连续两年被中央经济工作会议提到,今年还被列入促进内需板块。 老旧小区指建于2000年年底以前,公共设施落后,严重影响居民的居住和生活,且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。从实际情况看,多个省市老旧小区改造的数量和速度都有提升的空间。 数据显示,2019年以来,全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个,惠及居民1043万户。今年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个,截至11月底,2020年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。 那么中央为什么要急于扩大内需呢? 今年新冠肺炎疫情蔓延全球,导致了世界经济陷入深度衰退,国际贸易、国际产业链都受到影响,我国经济已深度融入世界,再加上目前疫情的不确定性,我们只能实施扩大内需战略。 历史上我国两次采取了扩大内需措施,不仅有效抵御了外部冲击,还实现经济的回升。每次操作都属于世界的“一枝独秀”。 1997年爆发亚洲金融危机之后,1998年中央决定实施第一次扩大内需战略。 2008年先是爆发了“5·12”特大地震,接着爆发国际金融危机。中央科学判断、果断决策、及时实施第二次扩大内需。 扩大内需,说白了就是加强国内循环,促进供需平衡,扩大消费,消费带动经济增长。 城镇老旧小区改造和促进内需有什么联系呢? 首先要说明的是,老旧小区改造不只局限于楼道改造和安装电梯。还包括水电供应管道改造、公共服务设施完善、地面改造、绿化改造等,目的是打造一个现代化新型社区。 提到这里大家也可以意识到,老旧小区改造能带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等产业的发展。我国老旧小区数不胜数,照这么算下来对经济增长的贡献可想而知。 而且老旧小区的改造,具有投资周期短、边际效益高、资金周转快、消费潜力大等特点。可以想象一下,全国老旧小区改造,对构建国内经济循环起到不可估量的作用。
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